AİLE KONUTU ÜZERİNDE TESİS EDİLEN İPOTEK VE EŞİN RIZASI
Aile konutu ile ilgili temel hüküm olan Türk Medeni Kanunu madde
194′ e göre, “Eşlerden biri, diğerinin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu
ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile
konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rızayı sağlayamayan veya haklı bir
sebep olmaksızın kendisine rıza verilmeyen eş, hakimin müdahalesini
isteyebilir. Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş,
tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.
Aile Konutu Kavramı
Kanunda
bir tanımı bulunmamasına karşın, aile konutu; eşlerin evlilik birliğinin devamı
sırasında ortak yaşamlarını sürdürmeleri için, bir yerde ortak olarak oturma
ihtiyacının giderilmesinde kullanmak üzere seçtikleri, konut olarak kullanmaya
elverişli taşınır ya da taşınmaz yerdir. Bir konutun fiilen eşler tarafından
kullanılmaya başlanması, aile konutunun varlığı için zorunludur. Yazlık, yayla
evi, vs ikincil nitelikteki konutlar aile konutu olarak değerlendirilmez. Taşınmazın
aile konutu niteliğini kaybetmesi ancak evliliğin herhangi bir sebeple sona
ermesi (ölüm, boşanma, butlan) ile olur. Aile konutu şerhi verilmiş ise,
evlilik birliğinin sona ermesi ile birlikte şerhin de etkisi sona erer. Eşlerin
fiilen ayrı yaşadıkları dönemlerde, konut, aile konutu olma niteliğini
kaybetmez.
İlgili
hüküm değerlendirildiğinde, karşımıza üç farklı durum çıkacaktır.
1-Eşin rızasının bulunması.
2-Eşin rızasının bulunmaması.
3-Aile konutunun üzerinde aile konutu şerhi
bulunması.
Açıklayacak
olursak;
1-İzne yetkili eşin izni için kanuni bir geçerlilik şartı
öngörülmemiştir. Bu sebeple izin yazılı olabileceği gibi, sözlü dahi olabilir.
Ancak iznin “açık ve belirli” olması gerekir. Yine önceden verilebileceği gibi,
sonradan icazet yoluyla da verilebilir. Söz konusu izin verilmeden yapılan
tasarruf işlemi geçersizdir. Bu geçersizlik butlan benzeri geçersizliktir.
Ancak ilgili eşin sonradan verilen rızası, işlemi başından itibaren geçerli
hale getirir. Ancak TBK 46′ nın kıyasen uygulanması sonucu verilecek uygun bir
süre içinde izin verilmemişse, süre dolduktan sonra verilecek olan izin,
işlemdeki eksikliği artık gidermez ve işlem, sürenin doğduğu andan itibaren ve
geçmişe etkili olarak kesin geçersiz hale gelir
2-Burada dikkat edilmesi gereken bir üçüncü kişinin yani bankanın kazanımının TMK 1023′ e göre korunup korunmayacağıdır. TMK 1023′ e göre tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Şöyle ki; aile konutu üzerindeki hakta tasarrufa yetkili olan eşin karşısındaki işlem tarafı üçüncü kişinin, yani bankanın iyi niyeti korunmaz. Buna göre eşin izni olmaksızın yapılacak tescil yolsuz tescil hükmündedir. Her ne kadar henüz aile konutu şerhinin yapılmadığı dönemde söz konusu aile konutunun üzerinde bulunduğu taşınmaz üzerinde adına yolsuz tescil olan işlem tarafı üçüncü kişiden, tapu kütüğündeki yolsuz kayda güvenerek ayni hak iktisap eden kişilerin iktisapları korunur ise de. Konumuz kapsamında sözleşmenin tarafı üçüncü kişi banka olduğunda bu kural geçerli olmayacaktır. Çünkü işlem tarafı bankanın, Türk Ticaret Kanunu 18/2 kapsamında basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu sebeple banka aile konutu üzerinde tesis edilecek ipotekte, eşin rızasının olup olmadığını araştırmakla yükümlüdür. Yani en anlaşılır ifade ile sözleşme tarafı üçüncü kişinin tacir olması hali, yolsuz tescile güvenerek ayni hak kazanımına engel teşkil edecektir. Bu husus güncel uygulamayı yansıtan Yargıtay kararlarında da görülecektir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 15.04.2015 tarihli, 2013/2-2056 Esas ve 2015/1201 Karar sayılı kararında “…TMK’nın 194/1. maddesinde eşlerin fiil ehliyetine getirilen sınırlamanın aile konutuna şerhin konulması ya da konulmaması koşuluna bağlanmadığı, üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmamasının herhangi bir öneminin bulunmadığı, eldeki davada davacı eşin rızası alınmaksızın aile konutunun ipotek olarak davalı eş tarafından gösterilmesinin TMK’nın 194/1 maddesine aykırılık teşkil ettiğinden bahisle davanın kabulü ile dava konusu aile konutu üzerindeki ipoteğin kaldırılmasına… Somut olayda, davalı eş dava konusu aile konutu üzerinde diğer davalı banka lehine ipotek tesis etmiş, bu işlem sırasında davalı banka tarafından davacı eşin açık rızası alınmamıştır. Yukarıda açıklanan kurallar çerçevesinde ipotek işleminin, davacı ve davalı eş ile aynı çatı altında oturan müşterek çocukların kullandığı krediye teminat teşkil etmek üzere kurulmuş bulunmasının da önemi bulunmamaktadır. Bu durumda, TMK’nın 194/1 maddesi eşin açık rızasını aradığından, yapılan işlemin geçerli olduğunu kabul etmek imkansızdır…”
ifadelerine
yer verilerek TMK 194 hükmünün bir fiil ehliyeti sınırlaması olduğu, tapuya
şerh verilmemiş olsa ve üçüncü kişi iyi niyetli olsa dahi malik olmayan eşin
rızası olmaksızın yapılan işlemin geçersiz olacağı ifade edilmiştir.
3-194. madde de düzenlenen aile konutunun şerhi, TMK 1010
anlamında gerçek olmayan bir tasarruf sınırlaması şerhidir. Bu şerh, fonksiyonu
itibariyle, kurucu değil açıklayıcı niteliktedir. Şerhin amacı iyi niyetli
üçüncü kişilerin, aile konutunun maliki ile işlem yapan kişi adına yapılan
tescilin yolsuzluğuna ilişkin iyi niyetini bertaraf etmekten ibarettir. Bu
sebeple karşı tarafın 1023. madde anlamında iyi niyet iddiası hiçbir şekilde
dinlenmeyecektir.
Av.
Ertuğrul SARI